É muito triste ver pessoas de bem, trabalhadores e famílias sendo expulsas de seus habitats e que pagam fortunas em forma de impostos à união federal, mais doloroso mesmo é saber que nossos "REPRESENTANTES" sequer conhecem nem utilizam alguns artigos da lei em vigor no pais capazes de assegurar as moradias dessas humildes pessoas. Instrumentos de Regularização Fundiária em Áreas da União Os instrumentos de regularização fundiária estão previstos pelo artigo 4º, inciso V, no Estatuto da Cidade, que sistematiza uma série de institutos de planejamento, tributários, políticos e jurídicos, os quais deverão ser utilizados pelos entes federativos no ordenamento de seu território de forma a cumprir a função social da propriedade e da cidade. Neste sentido, os instrumentos de regularização fundiária são institutos que a União, os Estados, Distrito Federal e os Municípios fazem uso para enfrentar as diversas irregularidades fundiárias, com o propósito de assegurar à população envolvida a segurança jurídica da posse. 1) Alienação (Venda, Permuta, Doação); 2) Transferência, 3) Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia – CUEM; 4) Aforamento (Gratuito e Oneroso); 5) Cessão de Uso (Gratuita; Onerosa; em Condições Especiais; sob o Regime de Aforamento, de Concessão de Direitos Reais de Uso), 6) Entrega, 7) Entrega Provisória; 8) Cessão Provisória. Além disso, podemos dispor de outros importantes instrumentos de apoio, tais como a 9) Autorização de Uso; 10) Inscrição de Ocupação, 11) Permissão de Uso, 12) Autorização de Obra, 13) Guarda Provisória e 14) Portarias de Declaração do Interesse do Serviço Público. O desafio que se apresenta é aplicar tais instrumentos, nacionalmente, dentro da mesma lógica, fazendo clara a missão desta Secretaria em cada imóvel destinado. Tal destinação deve efetivar a função socioambiental do imóvel da União em harmonia com a função arrecadadora. Passamos a expor brevemente os parâmetros que devem ser adotados para a adequada destinação patrimonial pela SPU. 1) Alienação (Venda, Permuta, Doação) É o instrumento a ser utilizado para os imóveis que ao longo do tempo perderam a capacidade de atender as necessidades da União, levando-se em consideração, também, a previsão de intervenções por parte do Governo Federal. É aplicável quando não houver interesse público, econômico ou social em manter o domínio da União. A Alienação dos imóveis da União é realizada mediante a Venda, Permuta ou Doação. 2) Transferência Se assemelha a uma doação. Nos casos de transferência ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, com vistas a realizar projeto de assentamento e reforma agrária, optou-se por manter a expressão “transferência do domínio pleno”, consagrada pelo uso e que permite uma melhor identificação com o art. 10, § 3o, da Lei nº 4.504/64. Ressalta-se que outras transferências são possíveis mediante autorização legislativa específica. 3) Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia – CUEM Prevista na MP nº 2.220/2001 e Lei 11.481/2007, visa regularizar a ocupação de áreas públicas urbanas com fins de moradia. É o reconhecimento gratuito do direito subjetivo, com fundamento no art. 183 da Constituição Federal, e deverá ser outorgado, obrigatoriamente, àqueles que atenderem aos requisitos legais previstos na MP. O Direito à moradia deve ser garantido em outro local quando houver situação de risco à vida ou à saúde dos ocupantes. Nos casos em que a área ocupada for de uso comum do povo, destinada a projeto de urbanização, possuir destinação específica, como defesa nacional, preservação ambiental poderá ser exercido em local diferente daquele em que se encontra a posse. 4) Aforamento (Gratuito e Oneroso) Previsto nos Decretos-Lei nº 9.760, 2.398/1987 e nº 3.438/1941 e Lei nº 9.636/1998, a União concede a terceiros o domínio útil do imóvel de sua propriedade, equivalente a 83% do domínio pleno do imóvel. Deve ser utilizado preferencialmente nas áreas onde a aplicação deste instrumento já é consolidada. O aforamento refere-se especificamente ao terreno e é ato discricionário da União, que o concede a partir de critérios que garantam a função socioambiental da área. O ocupante que comprove a ocupação anterior a 1940 tem preferência ao aforamento nas hipóteses do art. 105 e 215 do Decreto-Lei nº 9.760/46. Essa situação não gera direito ao aforamento, porém no caso da União optar por alienar o domínio útil, o aforamento será gratuito, conforme disposto no art. 5º, I, do Decreto-Lei nº 2.398/1987. Em casos de regularização fundiária de interesse social, basta comprovar renda familiar inferior a 5 salários mínimos, enquadrando-se nos critérios da Lei nº 11.481/2007. Quando o aforamento se destinar a atividade lucrativa, ações de apoio ao desenvolvimento local, comércio, indústria, deverá ser concedido de forma onerosa. Quando se tratar de unidade plurihabitacional, pode-se otimizar os procedimentos para sua aplicação: quando uma unidade residencial estiver aforada, deve-se replicar o mesmo instrumento para demais unidades. Também deve ser considerada sua aplicação nas situações em que seja necessária a consolidação da atividade econômica e não haja envolvimento ou interesse para atividades essenciais à União ou de relevante interesse público. 5) Cessão de Uso A Cessão, prevista nos arts. 18 a 21, da Lei nº 9.636/1998, no Decreto-Lei nº 9.760/1946 e na Lei nº 11.481/2007, é efetivada quando a União transfere o uso ou outros direitos reais sobre seus bens para alcançar um interesse público. Os imóveis da União poderão ser cedidos gratuitamente ou em condições especiais, de forma onerosa ou com encargos específicos, sob quaisquer dos regimes previstos no Decreto-Lei nº 9.760/1946 aos Estados, Distrito Federal ou Municípios; a entidades sem fins lucrativos das áreas de educação, cultura, assistência social e saúde e a pessoas físicas ou jurídicas, como as associações e cooperativas, em se tratando de interesse público ou social ou de aproveitamento econômico de interesse nacional. Observa-se, assim, que a Cessão pode ser feita em diversos regimes, como em regime de Cessão de Uso, Cessão sob o Regime de Aforamento, Cessão Provisória, Cessão sob regime de Concessão de Direitos Reais de Uso etc. a. Cessão de Uso Gratuito, prevista no Decreto-Lei nº 9.760/1946 e Leis nº 9.636/1998 e nº 11.481/2007, é um instrumento geral de destinação que não transfere direitos reais. Isto significa que é autorizado o uso em determinadas condições definidas no contrato, mas este direito é pessoal e não pode ser transferido a terceiros. É utilizada nas situações em que há o interesse em manter o domínio da União sobre o imóvel, quando o cessionário for entidade que exerça atividade comprovadamente de interesse público ou social. A Cessão de Uso Onerosa, prevista na Lei nº 9.636/98, deve ser aplicada quando se destinar a atividade lucrativa e ações de apoio ao desenvolvimento local, como comércio, indústria, turismo etc. e, havendo condições de competitividade, deve se respeitar o disposto na Lei nº 8.666/93. b. Cessão em Condições Especiais, prevista na Lei nº 9.636/98, pode ser aplicada quando for necessário estabelecer encargos contratuais específicos, como condição resolutiva contratual. Pode-se citar como exemplos a realização de audiência pública e elaboração de plano de intervenção (como instrumento de gestão), a prestação de serviços, como reforma e manutenção do imóvel, implantação de melhorias, benfeitorias e recuperação etc. Neste caso, os serviços a serem prestados devem ser quantificados no contrato permitindo o controle e fiscalização. Para fins de regularização, pode haver caso de comércio (oneroso), vizinho às habitações que, em geral, são gratuitas. c. Cessão sob o regime de Aforamento, prevista no art. 18 e qualificada no art. 19 da Lei nº 9.636/1998, transfere os direitos enfitêuticos – domínio útil – sobre o imóvel e permite que o cessionário aliene parte desse domínio para obter recursos para a execução do contrato, incluindo a construção de edificações. Este instrumento permite, também, delegar ao Município, Estado ou Distrito Federal a obrigação de transferir gratuitamente os direitos enfitêuticos aos beneficiários de programas habitacionais e de regularização fundiária de interesse social. O cessionário pode ser isentado do pagamento do foro neste caso. d. Concessão de Direito Real de Uso – CDRU, prevista no Decreto-Lei nº 271/1967, na Lei nº 11.481/2007 e na Lei nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, deverá ser aplicada nos casos previstos no 7o do DL nº 271/1967: a) em terrenos de marinha e acrescidos – áreas inalienáveis; b) em áreas vazias destinadas à provisão habitacional; c) áreas ocupadas, sujeitas à pressão imobiliária ou em áreas de conflito fundiário; d) para o uso sustentável das várzeas e para a segurança da posse de comunidades tradicionais; e e) para fins comerciais. A CDRU é aceita como garantia real nos contratos de financiamento habitacional e é alternativa a CUEM, pois não são exigidos requisitos de posse, tamanho de terreno etc., podendo ser gratuita (renda familiar mensal de até 5 salários mínimos) ou onerosa. Esta última é alternativa para os casos de atividades comercias ou outras atividades econômicas em áreas de regularização fundiária de interesse social. 6) Entrega Prevista no art. 79 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, tem como beneficiário a administração direta, para o uso no serviço público federal. Pela Instrução Normativa nº 1 de 10 de outubro de 2007 e Portaria MP no 327 de 28 de setembro de 2007, ampliou-se o uso da entrega a Secretaria Especial de Aqüicultura e Pesca – SEAP, em cujo termo, permite que a SEAP promova a cessão total ou parcial de espaços físicos em águas de domínio da União, para fins de aquicultura, aplicando-se no que couber o disposto no art. 18 da Lei nº 9.636/1998. 7) Entrega Provisória Prevista art. 11, § 3º, do Decreto nº 3.725/2001, no uso do serviço público, poderá ser utilizada quando houver inconsistência documental e urgência na Entrega à Administração Pública Federal, em razão da necessidade de proteção ou manutenção do imóvel. 8) Cessão Provisória Prevista no art. 11, § 3º do Decreto nº 3.725/2001, deverá ser aplicada quando houver inconsistência documental e urgência na cessão, em razão da necessidade de proteção ou manutenção do imóvel. Já a Cessão Provisória prevista no art. 21 da Lei nº 11.483/2007, deverá ser aplicada quando houver urgência na cessão de imóveis não operacionais oriundos da extinta RFFSA para órgãos e entidades da administração pública direta e indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios. 9) Autorização de Uso É um ato unilateral, precário e discricionário, por meio do qual a União permite que o particular usufrua de bem público. Representa um avanço significativo quando há dificuldades de demarcação e identificação exata dos limites da área utilizada, permitindo o início da formalização da atividade de comunidades tradicionais. Este instrumento pode evoluir para: a) a Concessão de Direito Real de Uso, nos casos de inalienabilidade ou necessidade de garantir a fixação da população ao local, mitigando situações de conflito fundiário; b) Doação, nas situações em que a ocupação esteja completamente consolidada e as pressões externas não ameacem a permanência ou a subsistência dessas populações. Pode ser individual ou coletiva nos termos da Portaria MP no 100, de 03/06/2009, para possibilitar o aproveitamento racional e sustentável dos recursos naturais disponíveis em vista do uso tradicional, voltado à subsistência da população ribeirinha. Deve-se citar ainda, a autorização de uso prevista na MP nº 2.220/2001, que permite a concessão de autorização de uso, gratuitamente, para fins comerciais, com os mesmos requisitos e procedimentos da CUEM. 10) Inscrição de Ocupação Prevista na Lei nº 9.636/1998 e no Decreto-Lei nº 9.760/1946, é um ato administrativo precário que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante e enseja o pagamento anual da taxa de ocupação. Há isenção para famílias com renda de até cinco salários mínimos. A inscrição de ocupação não gera direito real sobre o imóvel, sendo apenas para o reconhecimento de uma situação de fato, podendo, porém, gerar indenização nos casos em que houver benfeitorias erigidas de boa fé, construídas com anuência da SPU. É um instrumento de controle do uso, administração e cobrança de receitas patrimoniais, de bens imóveis da União. A Inscrição de Ocupação é vedada em área de uso comum do povo, segurança nacional, preservação ambiental e em áreas necessárias a preservação dos ecossistemas naturais, implantação de programas ou ações de regularização fundiária de interesse social, ou ações de demarcação de reservas indígenas, de áreas remanescentes de quilombos, das vias federais de comunicação e das áreas reservadas para construção de hidrelétricas ou congêneres. 11) Permissão de Uso Prevista no art. 14 do Decreto nº 3.725/2001 e no art. 22 da Lei nº 9.636/1998, é um ato unilateral, precário e discricionário, no qual a União permite que o particular usufrua de bem público, por tempo determinado, três meses, prorrogáveis por igual período. Tem como pré-requisito a prévia autorização pelos órgãos federais, estaduais e municipais competentes para autorizar a realização do evento de curta duração, de natureza recreativa, esportiva, cultural, religiosa ou educacional. Cita-se como exemplo a instalação de arena para jogos em área de praia, quiosques promocionais etc. 12) Autorização de Obra Referida no art. 6º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, pode ser emitida para a execução de projetos e programas prioritários do Governo Federal e em áreas de uso comum do povo, desde que não mude a natureza do bem. Em situações específicas esse instrumento pode prescindir de uma evolução para um instrumento de transferência de domínio ou de direitos reais, como, por exemplo, pequenas intervenções de manutenção em bens de uso comum, estações elevatórias de esgoto de pequeno porte etc. 13) Guarda Provisória Prevista na ON MP/SPU-GEAPN 004/2001 e no Memorando nº 128/2008, poderá ser aplicada em imóveis vagos ou semi-ocupados para sua proteção e manutenção. Tendo em vista a urgência que caracteriza e justifica o instituto, esta SPU emitiu o Memorando-Circular nº 128 que prevê a possibilidade de ampliação do uso da guarda provisória, permitindo a guarda do imóvel em casos especiais a critério do gerente regional, antes de finalizado o processo de entrega/cessão. 14) Portarias de Declaração do Interesse do Serviço Público Prevista no Decreto-Lei nº 2.398/1987, deverá ser aplicada quando houver interesse em reservar a área para implantação de atividade ou programa de interesse público, como, por exemplo, para a implementação de projetos habitacionais, portos, regularização fundiária etc. Ressalta-se que não se constitui em instrumento de destinação, pois não transfere domínio e/ou direitos sobre a área. Destaque-se que a Declaração de Interesse do Serviço Público permite que o imóvel seja gravado para fins de regularização fundiária nos sistemas da SPU.
Eamorim
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